2007年10月30日15時，建設部住宅與房地產業(yè)司副司長姜萬榮、中國物業(yè)管理協會秘書長陳偉接受中國政府網專訪，就“新修訂《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定及貫徹落實情況”與網民在線交流。
 
　　主　題： 新修訂《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定及貫徹落實情況

　　時　間： 2007年10月30日(星期二)15時

　　嘉　賓： 建設部住宅與房地產業(yè)司副司長　姜萬榮

　　中國物業(yè)管理協會秘書長　陳偉
 
　　[主持人]各位網友大家好，歡迎關注中國政府網在線訪談。為了更好地規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據《中華人民共和國物權法》的有關規(guī)定，國務院對《物業(yè)管理條例》作了修改，并于2007年10月1日起施行修改后的條例。今天我們的演播室就請到了建設部住宅與房地產業(yè)司副司長姜萬榮、中國物業(yè)管理協會秘書長陳偉，兩位嘉賓將就新修訂的《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定及貫徹落實情況與廣大網友進行在線交流。首先歡迎兩位嘉賓。網友對此次修訂物業(yè)管理條例極為關注?！2007-10-30 15:00:00] 

　　 [網友 網球手]為什么要對原有的物業(yè)管理條例進行修訂？此次修訂主要有哪些新意？政府部門主要出于哪些考慮呢？　[2007-10-30 15:00:07] 

　　 [建設部住宅與房地產業(yè)司副司長 姜萬榮]2003年9月國務院出臺《物業(yè)管理條例》以來，對于依法規(guī)范物業(yè)管理行為起到了非常重要的作用，但在發(fā)展過程中也出現了一些問題，《物權法》從維護業(yè)主合法權益的角度出發(fā)，對涉及到物業(yè)管理中的問題做了更加明確的規(guī)定。為了確保下位法與上位法一致，也為了解決物業(yè)管理中存在的問題，國務院再次對《物業(yè)管理條例》進行了修訂。主要考慮的還是法律的上位法和下位法的銜接，二是解決目前物業(yè)管理中存在的問題?！2007-10-30 15:00:37] 

　　 [主持人]近年來物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展較快，與人民群眾的生活日益密切，當前物業(yè)管理發(fā)展的總體情況如何？存在哪些急需解決的問題？　[2007-10-30 15:01:04] 
 
 　　[中國物業(yè)管理協會秘書長 陳偉]物業(yè)管理實際上是與我們國家的房改和住房商品化密切相關的，中國內地最早的物業(yè)管理是1981年有了第一家物業(yè)管理公司，但是真正物業(yè)管理的發(fā)展是從90年代開始的。特別是近年來它的發(fā)展是非?？斓?。從目前物業(yè)管理來看，按照不完全統計數據，目前我們國家物業(yè)管理企業(yè)總數超過3萬家，從業(yè)人員大概有300多萬，城鎮(zhèn)物業(yè)管理覆蓋率可以達到50%左右，在一些大城市，像北京、上海、深圳都能達到70%甚至80%、90%。所以說物業(yè)管理所創(chuàng)造的增加值在一些大城市占GDP的比重也在逐年上升，逐漸成為推動國民經濟增長，增加就業(yè)的新興行業(yè)?！2007-10-30 15:01:52] 

　　 [主持人]那現在物業(yè)管理還存在哪些問題呢？　[2007-10-30 15:06:38] 
 
　　 [陳偉]物業(yè)管理的發(fā)展和我們國家的房地產業(yè)是相關的，在迅猛發(fā)展的同時也暴露出很多實質性的問題。比如物業(yè)管理從行業(yè)來看，有些企業(yè)還有些違規(guī)行為，比如服務意識比較差，少服務多收費或者亂收費的現象還存在。還有的物業(yè)管理企業(yè)利用共用部位進行經營謀取自身利益。另外有物業(yè)管理企業(yè)和公用部門之間的責任劃分不明確產生的矛盾，有開發(fā)建設與物業(yè)管理不銜接以及銷售前期的虛假承諾導致的一些矛盾糾紛。還有業(yè)主大會和業(yè)主委員會，業(yè)主的自律機制沒有建立起來，業(yè)主的公共意識沒有建立起來，沒有按照法律的規(guī)定履行職責，有時候甚至濫用權力損害了業(yè)主的共同利益。所以這里面的矛盾和問題是多方面的?！2007-10-30 15:07:48] 

　　 [主持人]新修訂的條例在業(yè)主選聘和解聘物業(yè)服務公司等共同決定事項內容方面有哪些改變？這種改變會對保障業(yè)主權益帶來哪些影響？　[2007-10-30 15:17:12] 

　　 [姜萬榮]原來的《物業(yè)管理條例》規(guī)定解聘物業(yè)服務公司需經全體業(yè)主所持投票權數的三分之二以上通過。也就是說原來的表決是采取單一指標，主要考慮的是房屋建筑面積及對應的投票權數。新的條例除了維持原來的投票權數以外又新增加了業(yè)主人數的規(guī)定，新條例第12條規(guī)定選聘和解聘物業(yè)服務公司應當經專有部分占建筑物總面積過半的業(yè)主且人數也要超過半數的業(yè)主同意，這樣修訂是為了更好地維護業(yè)主的權益。防止面積比較大的業(yè)主左右表決權?！2007-10-30 15:17:55] 

　　 [主持人]網友對涉及業(yè)主共同利益事項的規(guī)定非常關注。有網友問：新修訂的條例在涉及業(yè)主共同利益事項的表決通過原則方面有何調整？主要出于何種考慮？　[2007-10-30 15:24:00] 

　　 [陳偉]和原來的《物業(yè)管理條例》最大的區(qū)別就是表決增加了一個標準，以前是按照投票權數，按照面積的套數來作指標的，現在加入了投票的人數，這就是考慮到開發(fā)商有可能是一個業(yè)主，但是他占的面積比較大，所以影響表決的結果，而現在增加了表決的人數的規(guī)定，這是增加了一個標準。第二個大的變化就是關于表決的比例，原來根據舊的《物業(yè)管理條例》有幾個重大事項，比如制定、修改《業(yè)主公約》，制定、修改《業(yè)主大會議事規(guī)程》，以及選舉業(yè)主委員會這些重大事項原來是要求特別多數的表決原則，也就是必須有三分之二以上投票權的業(yè)主的認可才可以最終得出決議，現在為了使表決更具有可操作性降低了表決比例，變成了一個普通、多數表決規(guī)則，也就是按照現在的二分之一。一是增加了標準，二是改變了原來的表決比例。如果還有一個大的變化就是在舊的《物業(yè)管理條例》中的重大事項中沒有關于業(yè)主重建、改建建筑物事項的規(guī)定，而新的條例根據《物權法》的規(guī)定增加了這一事項，業(yè)主在表決重建、改建建筑物的時候也作為一個重大事項按照雙三分之二原則進行表決?！2007-10-30 15:26:30] 

　　 [主持人]好，謝謝陳秘書長。網友注意到新修訂的條例中將物業(yè)管理企業(yè)的稱謂改為了物業(yè)服務企業(yè)，有網友問：為何要做這種稱謂上的調整？這種調整會產生怎樣的影響？　[2007-10-30 15:30:28] 

　　 [姜萬榮]做這樣的調整主要是突出物業(yè)管理首先是服務。在《物業(yè)管理條例》中規(guī)定得很明確，物業(yè)管理企業(yè)是接受業(yè)主委托，為業(yè)主做服務?，F在由于部分企業(yè)擺不正自己的位置，使有些業(yè)主感覺到物業(yè)管理企業(yè)不是在做服務，而是在做管理。那么這次在修訂條例過程中我們也就更加突出了物業(yè)服務企業(yè)，從物業(yè)管理轉變到物業(yè)服務，突出了服務意識。另外也使業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)雙方關系的定位更加準確?！2007-10-30 15:34:19]

 　　[主持人]新修訂的條例增加了街道辦事處等基層政府對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的管理，請問地方政府部門在這些方面有哪些具體職責？　[2007-10-30 15:34:19] 

　　 [陳偉]地方政府主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府一方面對業(yè)主大會及業(yè)主委員會的成立具有指導和監(jiān)督的職責，另一方面也要加強對業(yè)主大會及業(yè)主委員會日?；顒拥谋O(jiān)督，如果業(yè)主大會和業(yè)主委員會做出的決定危害了業(yè)主的利益或者做出了與物業(yè)管理無關的決定的時候地方政府應當及時有效干預?！2007-10-30 15:34:32] 

　　 [網友 19851126]我對于新修訂條例中新出現的管理規(guī)約不太了解，能否介紹一下相關情況？　[2007-10-30 15:41:37] 

　　 [陳偉]實際上新修訂條例中的管理規(guī)約也是根據物權法做的一種調整，根據原來2003年9月1日頒布的《物業(yè)管理條例》，當時我們有兩個，叫業(yè)主公約和業(yè)主臨時公約。但是物權法用了管理規(guī)約這個詞，實際上管理規(guī)約和我們原來說的業(yè)主公約是一個概念，實際上就是業(yè)主自我約束決定業(yè)主共同利益的基本契約。大家如果理解原來的業(yè)主公約和業(yè)主臨時公約，對管理規(guī)約只是一個稱謂上的不同?！2007-10-30 15:42:42]
  
　　 [主持人]有網友注意到新修訂的條例不僅更加保護與尊重業(yè)主的物權，而且更加強調了業(yè)主行為的規(guī)范。有網友問：新條例在業(yè)主自我約束方面有哪些新規(guī)定？作為業(yè)主應該著重注意哪些方面？　[2007-10-30 15:47:22] 
  
　　 [陳偉]實際上新的條例是把《物權法》作為上位法進行的調整，實際上在業(yè)主自我約束方面在2003年的條例中就有。實際上《物業(yè)管理條例》的新變化就是把物權法78條第二款關于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定侵害業(yè)主權益的情況下受侵害的業(yè)主可以向法院申請撤銷決定的。這個規(guī)定也是對業(yè)主自我約束的法律訴訟的救濟手段。另一方面新修訂的條例在其他的關于業(yè)主內部自我規(guī)范機制這塊，2003年的條例有比較明確的規(guī)定了。作為業(yè)主可以根據物權法以及《物業(yè)管理條例》有關規(guī)定對業(yè)主委員會的一些不當行為主張他自己的權利。我覺得無論是新修訂的條例還是物權法也都是有規(guī)定的。　[2007-10-30 15:48:18] 
  
　　  [主持人]有網友留言：物權法已經于今年正式頒布實施，物權法中有關建筑物區(qū)分所有權一章與物業(yè)管理活動緊密相關。那么，物權法究竟對物業(yè)管理活動帶來哪些主要影響？　[2007-10-30 15:51:33] 
  
　　 [姜萬榮]物權法是《物業(yè)管理條例》的一個上位法，它的頒布實施有助于推進條例的貫徹執(zhí)行，使物業(yè)管理活動更加有法可依，使廣大業(yè)主的合法權益得到更有效的維護。而且物權法中的共有權利和義務奠定了《物業(yè)管理條例》中的共有部分的權利和基礎。并且條例對公有產權界定的更加明晰，這幾方面就從根本上避免了業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛?！2007-10-30 15:54:34] 

　　 [主持人]業(yè)主委員會到底該如何成立？新舊物業(yè)公司該如何更替呢？　[2007-10-30 16:02:16] 

　　 [陳偉]實際上這里面有一個概念，業(yè)主委員會不是一個成立的概念，是一個選舉的概念，實際上成立的應該是業(yè)主大會，業(yè)主大會成立的過程中選舉出業(yè)主委員會，而至于業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會的選舉我們根據2003年的《物業(yè)管理條例》有一個配套的規(guī)范性文件，就是業(yè)主大會的規(guī)程，其中對業(yè)主大會的籌備以及對業(yè)主委員會的選舉以及業(yè)主大會的決議等都有詳細的規(guī)定。所以具體在操作過程中業(yè)主可以根據業(yè)主大會的規(guī)程以及地方的房地產主管部門的相關規(guī)定進行操作。新舊物業(yè)公司的交替實際上涉及的是合同方的改變問題，物業(yè)管理條例也對此做了原則性的規(guī)定。在項目交接的時候物業(yè)管理企業(yè)必須做好配合工作，應該在業(yè)主大會和業(yè)主委員會的主持下進行交接。這方面各地都有一些地方性的政策進行引導和規(guī)范?！2007-10-30 16:02:49] 
 
　　 [網友 語鴻]業(yè)主要求成立業(yè)主委員會時，碰到這兩種情況怎么辦？1、開發(fā)商因利益需要拒絕配合成立，不提供任何資料；2、房產局物業(yè)辦要求確認業(yè)主身份必須達100%，而業(yè)主在開發(fā)商不配合的情況下又根本做不到。　[2007-10-30 16:10:17] 

　　 [陳偉]業(yè)主大會的成立按照現行業(yè)主大會規(guī)程規(guī)定，開發(fā)商是很關鍵的，他作為第一業(yè)主在房屋銷售到一定程度的時候，當業(yè)主具備成立業(yè)主大會的時候開發(fā)商應該作為籌備人參加的。但是在實踐的過程中有可能出現一種情況，就是開發(fā)商怠于履行開發(fā)商的義務，但是法律規(guī)定業(yè)主可以自行籌備，但是前提是在地方政府的指導之下進行的。如果開發(fā)商沒有正當理由拒絕履行籌備業(yè)主大會和組建業(yè)主大會的義務的話，我覺得這應該積極和有關部門溝通，希望通過有關行政監(jiān)管部門的監(jiān)管來達到目標。　[2007-10-30 16:11:32] 

　　 [主持人]有網友問：感覺現在條例在操作性和細節(jié)處理方面還需要加強，建設部是否有相關的配套文件保障該條例的實施呢？　[2007-10-30 16:11:59] 

　　 [姜萬榮]國務院條例作為行政法規(guī)規(guī)定了大的原則，在條例出臺以后建設部也陸續(xù)對原來已有的辦法進行修訂，主要有公共維修基金管理辦法，物業(yè)企業(yè)資格管理規(guī)定，業(yè)主大會規(guī)程，業(yè)主服務收費管理辦法，物業(yè)管理制度暫行規(guī)定等等，這些配套法規(guī)有的在修訂，也的在起草，通過這些法規(guī)的修訂使物業(yè)管理制度更加完善?！2007-10-30 16:12:55] 

　　 [主持人]也有網友留言：盡管業(yè)主享有監(jiān)督權，但是其專業(yè)知識和經驗限制了相關權利的行使。針對這一問題，政府部門將采取哪些措施？　[2007-10-30 16:14:21] 

　　 [姜萬榮]政府采取的措施主要是加大宣傳力度，使業(yè)主對條例有更多的了解；另外是盡快建立相關的制度，通過制度保障條例的實施；三是發(fā)揮房地產管理部門、街道辦事處的作用，組織業(yè)主選出水平比較高，懂這方面業(yè)務的業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會代業(yè)主行使這方面的權利；四是發(fā)揮行業(yè)協會的作用，多辦一些宣傳活動，多搞一些咨詢活動，提高業(yè)主的自我管理意識?！2007-10-30 16:14:42] 
　 
　　 [網友 主權至上]在商品房產權交易后，業(yè)主個人對套內驗收，有了問題可以找開發(fā)商。但是由于公共部位在保修期內出了質量問題或者雖然出了保修期但是的確是施工質量出了問題，該由誰去找開發(fā)商交涉呢（業(yè)委會尚未成立），是物業(yè)公司還是業(yè)主個人？　[2007-10-30 16:16:18] 
   
　　 [陳偉]我認為在業(yè)主個人在業(yè)主大會沒有成立的情況下發(fā)現公共部位有瑕疵他有權利也有義務向開發(fā)商反映這個情況，或者通過物業(yè)管理企業(yè)來反映?！2007-10-30 16:17:43] 
   
　　 [主持人]條例修改對絕大多數業(yè)主來說是大好事，但是對條例修訂的相關內容很多人還是不了解的，怎么才能讓更多的人更準確地了解相關的規(guī)定，政府部門在宣傳方面有哪些具體舉措呢？　[2007-10-30 16:18:41] 
 
　　 [姜萬榮]其實我們今天的活動也是宣傳方面的舉措，大家有什么問題可以通過網絡提出來，我們在合適的機會，通過網絡給大家進行回復，另外政府主要還是要求地方在《物業(yè)管理條例》出臺后加強宣傳力度，采取各種方式，發(fā)揮街道以及行業(yè)協會的作用，盡可能把條例的主要規(guī)定，特別是涉及到維護業(yè)主權益的規(guī)定再通過適當的方式讓大家更多地了解這方面的知識?！2007-10-30 16:19:19] 

　　 [網友]當今很多物業(yè)管理企業(yè)對于因物業(yè)糾紛而不拒交納物業(yè)費的業(yè)主,不分緣由,動輒實施強行切斷水電供應,而不予訴諸法律的粗暴做法,新修訂的《物業(yè)管理條例》為什么不做明確禁止呢?　[2007-10-30 16:20:09] 

　　 [陳偉]我想這種情況還是個別的情況，對個別物業(yè)管理企業(yè)通過斷水斷電進行收費的問題實際上不是違反行政法規(guī)的問題了，這里面涉及的要么是違反和約的問題，要么還涉及侵權的問題，對這個問題業(yè)主可以通過法律手段維護他的權利，同時也可以向相關政府部門投訴?！2007-10-30 16:20:40] 

　　 [網友]諸如電信公司在小區(qū)新建基站的問題該怎么處理，是否需要經過全體小區(qū)業(yè)主的同意？因為類似的糾紛發(fā)生過不少，但物權法、物業(yè)管理條例等對此規(guī)定的很模糊?！2007-10-30 16:21:58] 

　　 [陳偉]《物業(yè)管理條例》作為我們國家規(guī)范物業(yè)管理活動的行政法規(guī)總體上還是原則性的規(guī)定，不可能對特別具體的東西進行規(guī)范，關于新建基站的問題，我認為基站建在小區(qū)共用部位應該征得小區(qū)業(yè)主共同同意。如果基站建立的位置有可能與個別業(yè)主有利害關系，除了征得業(yè)主大會的同意還應該征得有厲害關系的業(yè)主的同意?！2007-10-30 16:23:00] 

　　 [網友]在具有一定規(guī)模的小區(qū)里，假如某幢某處要修理，究竟是在整個小區(qū)的維修資金內分攤，還是在該幢樓內業(yè)主的維修資金內分攤，還是在與該某處使用最密切的業(yè)主的維修資金內分攤？（關系到如何理解《物權法》第76條的精神，假如按照該條的語境來分析，似乎要由小區(qū)全體業(yè)主來分攤，因為該條規(guī)定“制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則”等應由業(yè)主共同決定?！2007-10-30 16:23:55] 
 
　　 [陳偉]如果維修改造僅僅涉及到建筑物的本體、樓層或門棟，就應該由該部分業(yè)主來分攤，如果涉及到整個小區(qū)的話就應該由全體業(yè)主來分攤?！2007-10-30 16:24:19] 
 
　　 [網友]在對物業(yè)管理工作進一步規(guī)范的情況下對物業(yè)管理人員有何要求和制度？　[2007-10-30 16:27:33] 
 
　　 [姜萬榮]規(guī)范物業(yè)管理活動必須首先規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理專業(yè)人員，《物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定對物業(yè)服務企業(yè)實行資質管理制度，取得資質的才可以從事物業(yè)管理。對物業(yè)管理專業(yè)人員實行職業(yè)資格制度，在去年已經開始啟動，建設部和人事部聯合下發(fā)了《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》，從事物業(yè)管理專業(yè)人員經過考試、注冊取得物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格后，才能夠擔當物業(yè)管理項目負責人。　[2007-10-30 16:28:39] 

　　 [網友 "12412412"]物業(yè)公司駐扎在小區(qū)里，這種＂強行住在主人家＂式的社區(qū)管理模式，能體現業(yè)主的＂主人＂地位嗎？居委會是管理業(yè)主的，物業(yè)公司和業(yè)委會也是管理業(yè)主的．廣大業(yè)主頭上的＂婆婆＂是否太多了？　[2007-10-30 16:34:05] 
 
　　 [陳偉]這位網友可能對物業(yè)公司、業(yè)委會、居委會的性質定位的認識有偏差。實際上物業(yè)公司使用的物業(yè)管理用房也是由業(yè)主提供的，根據《物業(yè)管理條例》、物權法也好，物業(yè)管理用房的所有人是業(yè)主，物業(yè)公司在沒有業(yè)主的許可情況下是不可能駐扎在小區(qū)里面的，物業(yè)管理公司受業(yè)主委托進行管理，居委會、業(yè)主大會、業(yè)委會及物業(yè)管理服務的企業(yè)實際上他們是從不同角度為業(yè)主提供服務的，并非管理部門?！2007-10-30 16:35:02] 
  
　　 [主持人]有網友問：怎么不在條例中規(guī)定業(yè)委會成員報酬問題，如何籌集？　[2007-10-30 16:38:06] 

　　 [姜萬榮]業(yè)主委員會委員要不要拿報酬給多少報酬，應該由全體業(yè)主通過民主協商方式，在管理規(guī)約中規(guī)定，《物業(yè)管理條例》不可能從行政的角度強制規(guī)定給業(yè)主委員會委員多少報酬?！2007-10-30 16:38:46] 
  
　　 [網友]地下車庫、特別是做防空用的地下車庫應該以產權為區(qū)分歸宿依據，作防空用的地下車庫的建設成本無疑歸集到了整個小區(qū)的建設成本中，如開發(fā)商無產權則歸業(yè)主。同理，對小區(qū)道路和綠化，小區(qū)業(yè)主、開發(fā)商均無產權，而這些設施歸全體業(yè)主所有并負責維護。如小區(qū)范圍內地下車庫（非防空用）屬開發(fā)商，那么開發(fā)商在出具產權證明的同時，還必須出具分攤公用面積的證明及負責相應的公用設施的維護費用。我的理解是否正確？如理解有問題，請建設部姜萬榮同志指教并給出答案及相關理由?！2007-10-30 16:41:13] 
  
　　 [陳偉]一是小區(qū)內占用防空設施的地方車庫歸屬問題。我覺得地下車庫的歸屬比較復雜，因為根據《物權法》是比較明確的，就是車庫、停車設施的歸屬根據物權法第74條主要根據當事人之間的約定，也就是開發(fā)商和業(yè)主之間的約定來決定歸屬方式。約定有三種，一種叫出租，一種是出售，一種叫附贈，所以判斷歸屬的時候受到要根據約定，如果沒有約定的話應該尊重事實。由開發(fā)商和業(yè)主之間通過協商的方式決定它的使用以及它的收益分配?！2007-10-30 16:41:20] 

　　 [網友]物業(yè)公司的財務到底是由誰來審計，業(yè)主大會有沒有審計物業(yè)公司財務的權利？　[2007-10-30 16:42:25] 

 　　[陳偉]我想作為監(jiān)督來講，這里面涉及到物業(yè)管理收費的兩種模式，分位酬金制和包干制，從包干制角度來講，應該說更多地體現了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間自負盈虧的交易關系；而酬金制更多的是物業(yè)公司拿業(yè)主的錢代業(yè)主辦事，這時候他獲得一定的酬金報酬，所以從嚴格的角度來講，酬金制收費模式下的物業(yè)管理業(yè)主大會應該說完全有權利定期對物業(yè)管理企業(yè)的財務狀況進行審計?！2007-10-30 16:45:14] 

 　　[主持人]小區(qū)地面車位是否應當收取費用，其收益應當歸誰所有？　[2007-10-30 16:46:50] 
  
　　 [陳偉]我想代表中國物業(yè)管理協會對這個問題做一個系統一點的闡述，因為最近物權法實施后全國各地出現業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間因為地面車位的歸屬問題發(fā)生一些矛盾，甚至訴諸法律了，各方有不同的看法，而且爭論也比較多，所以為了讓大家了解問題，形成共識、化解矛盾，我想講以下幾點：首先，我覺得地面停車位涉及兩個問題，一是停車位的歸屬問題，是停車費的歸屬問題。停車位的歸屬《物權法》第74條有明確規(guī)定，也就是可以根據74條判斷停車位的歸屬，一個是約定，一個是占用道路和其他場地的車位應該屬業(yè)主共有，但是物權法實施前是比較麻煩的事，實際上現在說的都是物權法實施以前的事，因為根據法不溯及既往的原則，應該分不同的性質，比如危改房、經濟適用房和商品房的情況是不一樣的，不應該簡單認定由業(yè)主共有或者某個開發(fā)商所有?！2007-10-30 16:47:46] 

　　 [陳偉]停車費的歸屬這塊，法律還是有明確規(guī)定的，也就是《物業(yè)管理條例》第55條規(guī)定。利用物業(yè)共用部位共用設施進行經營首先應該征得業(yè)主大會、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)同意，其次要辦理有關手續(xù)，利用共用設施和共用設備經營所得收益一個是補充專項資金，另外可以按照業(yè)主大會決定使用。在現實中如何判斷這個東西呢？我認為在現實生活中根據這一條款的有關規(guī)定，業(yè)主要主張地面停車收益必須有三個前提條件：一是地面停車位應該明確歸屬業(yè)主共有情況下才能主張權利；二是業(yè)主主張權利應該是在2003年9月1日以后；三是業(yè)主主張權利的前提應該是經營者的停車費在扣除經營成本、報酬、稅金后還有盈余。我們現在大量的地面停車位為什么收費呢？實際上有兩個依據，一是具有合同的依據，也就是同大多數物業(yè)管理企業(yè)是根據停車合同收費的，第二全國很多大城市物價部門都制定了停車收費標準，也就是說現行地面停車收費是有政策依據?！2007-10-30 17:02:06] 
   
　　 [陳偉]對于現階段一些業(yè)主在《物權法》出臺后反映因為占用業(yè)主共用道路和其他場所的車位屬于業(yè)主共有，而主張不交停車費或者主張停車收益的情況要做具體的判斷。首先對物權法實施以前沒有明確歸屬的地面車位和沒有明確性質的停車收益，我們認為如果很簡單地采取追討舊帳的情況是不太妥當的，因為法律不能溯及既往，否則會引發(fā)很多矛盾；其次，我們認為對一些經濟適用住房和普通住宅小區(qū)，我們在物權法出臺前在測算物業(yè)管理總體收入的時候把地面停車的收入是計算在內的，也就是說在這種情況下我們制定出的物業(yè)管理費的收費標準是偏低的，所以在物業(yè)費沒有調整的情況下如果簡單認為停車收益歸業(yè)主所有，實際上是不符合當時物業(yè)服務費定價的實際情況的。因為當時定價的時候已經考慮到停車收入的因素，所以價格定得比較低，如果停車收益再歸業(yè)主所有，那么現在很多經濟適用房等政策性住宅小區(qū)的管理費是入不敷出的。這也是我們網友應該注意到的實際情況?！2007-10-30 17:02:42] 
   
　　 [陳偉]按照物權法第74條第三款中的規(guī)定歸業(yè)主所有是沒有問題的，但是這個共有并不意味著每個業(yè)主都單獨所有車位，有很多小區(qū)并不能保證每個業(yè)主都有車位，所以在這種情況下停車業(yè)主所交的停車費扣除管理費用以外的剩余收益應該歸全體業(yè)主所有。如果業(yè)主地面停車不交費可能導致不良后果：一，車位管理要失去經費來源；二，對其他無車業(yè)主也是利益侵占，因為沒有車的業(yè)主沒有占用車位，但是停車位這一公共資源被部分有車業(yè)主占用了，理應在經濟上付出代價?！2007-10-30 17:02:50] 
    
　　 [網友 老物業(yè)人]物業(yè)管理過程當中遇到房屋權屬轉移后原來業(yè)主所欠的物業(yè)費該怎樣收回？舉例:某業(yè)主甲在開發(fā)商那里買房后未按照約定來接房(但開發(fā)商已經將產權證辦理給業(yè)主甲),過兩年后該業(yè)主已經將該房轉賣給業(yè)主乙(房屋已經實際實施物業(yè)管理2年,業(yè)主甲從來沒有繳納過物業(yè)費),業(yè)主乙手持自己的產權證來接房并不承認產權證辦理之前的物業(yè)管理費,請問是否應該將該房屋交給業(yè)主乙,同時之前物業(yè)費應該怎么收取?向誰收取?謝謝!　[2007-10-30 17:03:43] 

　　 [陳偉]物業(yè)管理費分攤有兩種情況，一是由業(yè)主承擔，二是由受益者承擔。條例規(guī)定，業(yè)主和使用人可以通過約定來決定誰來繳費，但業(yè)主承擔最終的繳費責任?！2007-10-30 17:05:41] 

　　 [網友 倪老三]目前，業(yè)委會成為現代社區(qū)居民意識中逐漸能夠接受的組織，但在實際操作中，業(yè)委會卻成為不少小區(qū)矛盾的根源，他們通常與房地行政部門、開發(fā)商、物業(yè)公司、居委會等形成利益共同體，侵害業(yè)主的利益，引發(fā)了社區(qū)尖銳矛盾。請問高層是否關注到這一問題，是否考慮到制定相應的辦法來監(jiān)督？　[2007-10-30 17:07:25] 

　　 [陳偉]業(yè)委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，實際過程中業(yè)委會有濫用職權的情況，如果發(fā)生這種情況《物業(yè)管理條例》有明確規(guī)定，20%以上的業(yè)主提議可以重新選舉業(yè)主委員會。物權法明確規(guī)定，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會做出的侵害業(yè)主的行為或者決定的話，可以提請法院撤銷這種決定或者行為。當然，一些地方的業(yè)主大會和業(yè)主委員會的運作也是在地方房地產主管部門和街道辦事處的監(jiān)管之下進行的，所以也可以訴諸行政部門，采取一些行政性的手段。　[2007-10-30 17:08:17] 
  
　　 [網友]有很多已建成入住小區(qū)由于開發(fā)商遺留的問題，比如綠化縮水，房屋及設施質量等問題，業(yè)主提出來了物業(yè)也解決不了，那在這個時候業(yè)主應該怎么辦呢？　[2007-10-30 17:09:24] 
  
　　 [陳偉]我認為我們首先還是要分清兩種關系，開發(fā)商和業(yè)主之間是房屋買賣合同的關系，開發(fā)商交付的房屋面積縮水、綠化不配套的問題應該是開發(fā)商違約了，業(yè)主應該根據房屋買賣合同的約定向開發(fā)商謀求解決。物業(yè)管理企業(yè)是小區(qū)服務者，他本身不能解決這些問題，但是他們也有義務向開發(fā)商反映這些問題?！2007-10-30 17:10:10] 
  
　　 [網友]物業(yè)管理條件明確規(guī)定業(yè)主大會可以共同決定建筑物及附屬設施的改建重建，眾所周知，重建改建屬于對物的處分不屬于管理范疇，為什么條例又做出業(yè)主大會不得做出與物業(yè)管理無關的決定？　[2007-10-30 17:11:15] 
　
　　 [姜萬榮]對建筑物的改建和擴建不但涉及到改建擴建業(yè)主的自身利益，還涉及到相關人的利益，涉及到相關人的利益就需要征求利害關系人的意見。改建擴建不但要經過業(yè)主大會和相關權利人的同意，還要遵守有關法律法規(guī)，該到規(guī)劃部門辦手續(xù)的辦手續(xù)?！2007-10-30 17:12:03] 

　　 [主持人]好，謝謝今天兩位嘉賓回答了網友非常多的問題，再這里再次感謝兩位嘉賓幫助網友解答相關的疑問，非常感謝作客中國政府網，感謝兩位嘉賓、各位網友，下次再見?！2007-10-30 17:13:00]