8月份CPI同比上漲6.5%，全國(guó)70個(gè)大中城市的房屋銷售價(jià)格同比漲幅達(dá)到8.2%，股價(jià)指數(shù)連續(xù)攀升，至9月15日央行年內(nèi)第五次加息。持續(xù)偏熱的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和加息等連鎖政策，可能會(huì)對(duì)去年以來的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果帶來變數(shù)。

　　就在建設(shè)部積極出臺(tái)細(xì)則，保障低收入者解決住房困難的同時(shí)，日前，建設(shè)部政策研究中心對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響集中作了評(píng)估，評(píng)估認(rèn)為，物價(jià)上漲及從緊的貨幣政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性的影響，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投資、投機(jī)需求的積極入市。同時(shí)，房?jī)r(jià)快速上漲已經(jīng)成為市場(chǎng)的普遍預(yù)期。

　　刺激投資性需求

　　建設(shè)部政策研究中心浦湛在報(bào)告中認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化。加息使得中低收入的自住需求因貸款成本提高而受到抑制，同時(shí)還面臨著開發(fā)商將資金成本轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中。由于通脹壓力，使得高收入者寧愿將資金以資產(chǎn)的形式保值增值，這將促使其將資金盡可能地轉(zhuǎn)換為房產(chǎn)等資產(chǎn)形式。

　　建設(shè)部政策研究中心周江博士表示，當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲同比超過兩位數(shù)的城市中，幾乎都是中高檔房所占比重較高的城市。從我國(guó)城市居民的收入水平和財(cái)富分布結(jié)構(gòu)看，中高檔房的需求顯然偏大。

　　而今年頻繁出現(xiàn)的“房地價(jià)格倒掛”現(xiàn)象，對(duì)住房投資性需求更是起了推波助瀾作用，強(qiáng)化了房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。周江表示，今年以來，一些城市在土地招拍掛過程中，紛紛出現(xiàn)樓面地價(jià)接近甚至高于同期周邊在售新房房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。而在2007年以前，房地價(jià)格倒掛還只是個(gè)別案例。

　　“房地倒掛”將影響深遠(yuǎn)，首先由于高地價(jià)地塊的“標(biāo)桿效應(yīng)”，將帶動(dòng)周邊地價(jià)和城市地價(jià)進(jìn)一步上漲。其次，由于房?jī)r(jià)的成本剛性，建立在高地價(jià)基礎(chǔ)上的房?jī)r(jià)必然更高，決定了未來房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲趨勢(shì)。再次，因?yàn)闃敲娴貎r(jià)已經(jīng)接近和超過現(xiàn)有房?jī)r(jià)，“房地倒掛”將間接推高周邊在售樓盤房?jī)r(jià)。

　　加劇供需矛盾

　　在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響方面，建設(shè)部政策研究中心鐘庭軍博士認(rèn)為，加息在一定程度上將提高房地產(chǎn)行業(yè)的集中度、促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。同時(shí)由于住房供應(yīng)不足，會(huì)潛在刺激企業(yè)將加息成本、加稅等通過調(diào)高房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，導(dǎo)致房?jī)r(jià)可能進(jìn)一步上升。

　　鐘庭軍提出，加息還可能增加開發(fā)企業(yè)“捂盤”和“捂地”的現(xiàn)象，拉大供需缺口。由于融資渠道單一、融資成本上升，加之用地成本的上升，改變了企業(yè)開發(fā)建設(shè)的時(shí)序。在“緊縮”政策影響下，許多房地產(chǎn)企業(yè)因資金不足，只能分期開發(fā)，推遲或延長(zhǎng)開發(fā)期，無法形成有效的住宅供給，從而加劇了市場(chǎng)的供需矛盾。

　　推出房地產(chǎn)指數(shù)期貨

　　作為對(duì)策，浦湛建議，應(yīng)對(duì)這種通脹預(yù)期推動(dòng)的房地產(chǎn)需求膨脹，最有效的政策不是簡(jiǎn)單地去壓制房?jī)r(jià)，而是推出可交易的指數(shù)期貨品種?！霸诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們可能已經(jīng)需要盡快研究和推出房地產(chǎn)指數(shù)期貨，提供一個(gè)資產(chǎn)價(jià)格避險(xiǎn)的手段，讓投資性需求更多地釋放在‘虛擬’的房產(chǎn)而不是實(shí)物房產(chǎn)上?！?/P>

　　周江認(rèn)為，未來調(diào)控房?jī)r(jià)的政策重心，應(yīng)轉(zhuǎn)入對(duì)地價(jià)形成機(jī)制和土地供應(yīng)機(jī)制的調(diào)整上。包括改變價(jià)高者得的競(jìng)價(jià)規(guī)則，加快落實(shí)“兩競(jìng)兩限”等新的供地方式；通過土地供應(yīng)主體多元化、豐富市場(chǎng)交易形式等措施大力發(fā)展土地二級(jí)市場(chǎng)。

摘自：粵建網(wǎng)